行政院拍板通過的紓困4.0即將上路,防疫紓困預算總額高達8,400億元,各行各業都受到疫情衝擊,民眾最關心的即是,自身是否符合這波紓困對象,以及紓困相關措施。
昨日政院公布布紓困4.0的具體内容,時代力量檢視目前所公布的紓困方案,補助對象涵蓋個人如中低收入戶、自營工作者、農漁民生活補貼、孩童家庭防疫補貼等,以及企業紓困貸款等產業薪資補助,但其實仍有許多受到疫情波及的民眾與產業,正等待政府提供即時的援助。時代力量針對行政院紓困預算方案的缺失提出以下補強措施,希望在下週立法院召開臨時會時,能併入審查處理,儘速完善紓困措施,盼望紓困及時雨能落在每一位需要幫助的民眾手中,讓全民都能安穩度過疫情。
一、#紓困顧全民
📍#租屋族房租補貼
根據內政部統計,全台租屋人口超過三百萬,弱勢租屋族在疫情之下成為最受衝擊的族群之一,但目前的紓困方案完全未見房租補貼。時代力量呼籲政府應正視租屋族權益,若台灣疫情無法在短期內緩解,除了發放一次性的現金補貼外,相關部會應超前部署、研議調整法規和政策,協助租屋族度過難關。
📍#居家夏季電價減免
目前全國防疫警戒皆為三級,且至少持續到6月14日,企業與民眾配合政府防疫措施採居家辦公或受疫情影響在放無薪假時,居家用電量增加,加上6月起夏季電價上路,隨之而來的便是電費有感增加。因此,時代力量主張在防疫警戒升級期間,區分家戶用電和工業用電。調降家戶用電的夏季電價計算方式或計算時間,讓人民可以安心居家防疫;而工廠則維持夏季電價計算。
二、#一起挺父母
📍#幼兒園減免退費
目前教育部針對幼兒園的紓困方案為:若幼兒園業者欲申請紓困,條件是須讓家長免繳代辦費、同時應正常支付教職員工全額薪資。
目前的補貼方案受到許多家長反彈,因為對家長而言,雖然免繳代辦費、但仍需繳納學費裡比重最重的學雜費,目前孩童家庭防疫津貼僅一萬元,根本無法填補,無助於減輕幼兒家長的經濟重擔,甚至反而讓家長考慮藉退學來免除學雜費繳納。政府應思考疫情時間拖長時,該如何協助家長。
在業者部分,收不到學費的幼兒園業者面臨著營運困難,但仍需支付教職員工全額薪資。業者在進行成本評估時,若申請到的紓困補助金額低於要求員工放無薪假所節省的支出,反而會讓業者決定不申請紓困補助,教育部的政策一樣無法支援到這些被迫放無薪假的教職員工。因此,時力黨團呼籲教育部應提出合理的幼兒園收退費機制,並更審慎評估請領補助政策。
📍#改善特教生遠距學習困境
特殊教育生部分,在目前停課不停學的政策下,遠距教學無法協助中重度、無口語或認知功能缺損較嚴重的特教學生進行學習,停課期間也沒有特教助理員進行專業的協助,使這些學生在停課期間無法獲得日常的學習效果。時代力量呼籲政府應研擬相關措施,包括特教助理員的即時協助機制,以及對特教學生所需之遠距教學輔具進行盤點及支援。
📍#留意停課學生心理健康
在高風險、高關懷學生部分,目前的心理輔導的措施及配套措施不夠清楚,雖然有電話訪視與關懷,卻無法如面對面輔導一樣給予適時協助。時代力量呼籲政府應盤點並支應相關的硬體設備並確保資訊安全,讓各級學校的輔導系統有所依循,並能透過通訊方式提供學生心理支持。
📍#照顧長輩納入家庭防疫補貼
在家庭防疫補貼部分,則應擴大補助範圍至長者與身心障礙者的照顧人。在三級措施之下,除了停課外,社區式長照機構及身心障礙者日間照顧服務,也因疫情而暫停服務,因此在時力黨團的爭取下,防疫照顧假除了孩童的照顧外,也納入了長者的照顧。但目前行政院規劃的一萬元補貼,對象僅限國小以下孩童或國、高中特教學生的家庭,時代力量再次呼籲,家庭防疫補貼應納入長者與身心障礙者以符合公平性,也為照顧長者以及身心障礙者而請假的人民提供適時的補助,協助人民撐過這段辛苦的時間。
三、#產業要救急
📍#政府公有租金減免與產業租金補助
由於此波疫情主要衝擊內需型的服務業,如KTV、網咖、K書中心、社教機構、日間照護中心、小吃店等商家,相較去年受影響的產業,整體資本額更小,現金流也更緊,對於經濟衝擊的容受力更低。
因此,除了現行針對企業的紓困外,協助降低或減免租金負擔,會是最重要的協助。時代力量主張,如果是因應政府要求停業的行業,政府公有租金部分應該在停業期間全面減免租金,而民間的租賃契約部分,也應該在停業期間給予全額補助。
針對受防疫升級政策影響的行業,如受全面禁止內用或禁止人流而受到衝擊的餐飲業,則政府公有租金也應提供遠高於現在只有2成的租金減免,同時針對民間部分,政府也該給予相同成數的補助。
此外,由於大多商家並沒有租賃公證合約,因此在申請程序上,時代力量也建議不強制要求有公證合約才能申請,以實際幫助到店家。
📍#審慎思考政策的實際效益並參考其他國家作法
目前紓困措施採「一次性發放,以及以正職員工為乘數的規模」,時代力量建議,經濟部應該研議更能實際幫助店家持續經營的紓困措施,或者參考新加坡去年封城時「封城期間的餐飲人員薪資補助 75%,封城結束後以下調比例的方式延續補助」的做法,用比較長期支持的措施來給予人民信心。
📍#紓困措施應多與業者進行討論
以餐飲業為例,員工有很多是半工半讀者或兼任多份臨時工者,但此次經濟部的措施主要聚焦在全職員工作為給付的基準。因此,如何實質認定並真正照顧到實際從事工作的人,以及追蹤後續的執行情況,將會是時代力量未來處理紓困預算時考量的重點。
四、#更要顧弱勢
📍#領補助企業不得解雇勞工
時代力量強調,紓困預算是人民的血汗錢,為了共度難關,應該是國家挺企業,企業挺勞工,企業不應一邊請領政府紓困補助,又一手解雇勞工。然而,在此次經濟部的紓困補助方案中,卻出現企業可依據其規模,有一定的離職額度的規定。時代力量將就這部分提案探討,避免政策本末倒置,違反政府欲安穩勞工就業的目的。
📍#放寬勞工生活補貼資格門檻
去年「家戶」定義是以「實際共同生活」認定,今年卻改採取「同一戶籍」為標準,將壓縮到有實際紓困需求的民眾。若限制一戶一人申請,並僅給予單一額度一萬至三萬元的補助,忽略了家戶人數及收入的差異性,恐出現一戶 8 口和一戶 1 口皆補助三萬元的現象。
時代力量認為,衛福部應調整擴大急難紓困方案,就家戶認定及給付額度進行通盤檢討,補助金額應分級,按戶數人口給與適當補償,以協助真正需要幫忙的弱勢家庭。
📍#改善擴大急難紓困審查流程與標準
以去年文化部的紓困為例,規定申請紓困時須附上「自然人受委託或邀請參與藝文活動證明書」,且證明書上又需要取消演出的委託負責人簽章才能請領補助。但因為現在全國已進入三級警戒,要找到負責人親簽並不容易,因此,時代力量呼籲文化部應簡化程序及開放電子簽章,使藝文工作者能夠快速得到紓困補助。
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過10萬的網紅Zuker租客,也在其Youtube影片中提到,一般聽到公證租約都會覺得好麻煩,但其實流程很簡單喔! 今天我們就要來跟大家分享,我們實際去公證租約的經驗~~~ 📩公證請求書下載:http://mld.judicial.gov.tw/upfile/www/%E5%85%AC%E8%AD%89%E6%9B%B8%E7%8B%80/21%E6%88%...
如何 公證 租賃 契約 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/
台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權益?如何找到合拍的房東、房客?這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師,針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說,幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓
【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理,擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗,曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人,也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法,讓房仲為你賣命!》,為人真誠熱情,各種房屋問題問他最專業!FACEBOOK:陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q:租屋簽約的注意事項?
租客在簽約時,通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金,而身份證影本及工作名片,則是用來裝釘在房東的租約裡,讓房東覺得放心,找得到人,若為房仲帶看,則還需要房仲服務費,通常是半個月。為了避免假房東詐騙,最好能請房東出示身份證名及房屋權狀,若簽約對象非房東本人,也可請二房東出示「房東授權書」,保障自己的權益。
Q:可自行裝修租屋處嗎?
原則上是不行的,但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意,是可以的。若租屋後想要進行裝修,建議雙方要以書面為之,以保障彼此的權益。此外,裝修通常是一筆不小的費用,倘若花錢裝修之後,房東突然要提前收回房子,對房客的財損不小,建議可以事先白紙黑字寫明,除了違約金之外,裝修費另計,或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q:房東可提前收回房子?
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上,制式版本的租約,都會有所謂的「違約條款」,也就是假設房東要提前收回房子,或者是房客要提前退租,罰金是多少?通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子,就是退還押金之外,還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話,就是違約金一個月,房東可以直接從押金扣除,剩餘金額再退還房客。
Q:如何避免遇到惡房東?
在看房時,除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外,也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心,建議可以透過仲介租屋,雖然要多花一筆仲介費,但值得。因為,有問題的房東不會找仲介;相反的,有問題的房東,仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容,若合約有多張,應要求編上頁碼,並在最後一頁註明合約共有幾頁,最好還要蓋上騎縫章,避免合約內頁被抽換。
Q:房屋修繕責任該歸誰?
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責?陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼?只要東西壞掉,通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆:「這是自然折舊的耗損,用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外,也得要看壞掉的東西大小,如果是小如電燈泡,實務上,通常是房客自行處理,如果是大型諸如冷氣或冰箱,則由維修廠商判斷。
Q:若不提供入戶籍怎辦?
基本上,房東不得拒絕房客遷戶籍,但實務上,如果你有設戶籍的需求,房東不願意,也只能摸摸鼻子找下一間。不然,檢舉房東出出氣,又如何?如果有小孩念學區考量,一定要設戶籍,偏偏房東不願意的話,可以請求里長的協助,看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍,另外,坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊,或許也可留意,只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q:要不要爭取報稅權益?
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限,換句話說,如果你的房租1年加總起來,12萬元抵扣額佔一定明顯的比例,那就很有幫助。相反的,如果你租的是豪宅,月租金1~2個月就超過12萬元了,其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元,每個月少1千元,那,不報稅換取降租金,房東也因此減少稅費負擔,或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上,有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅,因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外,現在各地方政府還有額外的租金補貼,每月補貼2~5千元不等;另外對房東而言,政府其實也鼓勵房東報稅,假設月租金1萬元,實際上可以扣除53%的養房必要費用,實際上報稅的金額才4700元/月而已(47%),所以報稅對房東的負擔,其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q:與房客常有的糾紛?
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件,但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東,畢竟房東是有資產的一方,所以通常來講是比較不會亂來才是,反而是房客沒有資產,隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如,欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲,屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒,影響鄰居安寧。
Q:篩選優質房客的方法?
不是只有房客會挑房子,房東也需要挑優質的房客!特別是新手房東,別急著想把房子租出去,若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛!
1.建議看屋時,房東可以親自帶看,房客一邊看屋,同時與他聊天對話,藉機觀察這名租客素質優不優?
2瞭解房客的職業,目前待在哪家公司?判斷收入是否穩定?(是否會定期繳房租?)
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客,按照過往經驗,這類租客通常有問題,不是後來反悔太快決定而悔租,不然就是被前任房東趕出去,總之,避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q:準備合約該注意面向?
1.基本上,不要用來源不明的租約,或者是便利商店、書局買的租約,因為那都經過簡化,建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」,內容條文記載詳細,保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證,雖然要額外花一筆公證人的費用,但是,如果遇到惡房客,惡意拖欠租金不繳,可以省略曠日廢時的訴訟程序,直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」,直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售,運用幾點方法,宅妝大出擊,低預算改造房子,吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例,可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃,做「示意圖」廣告,確實可以加分。只是,要注意,刊登廣告時,一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用,實際上出租後哪些東西會撤走,這些要講清楚,別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外,很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子,這類房子通常很便宜,只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌,買完之後大改造,再轉手出租或轉賣,通常都有不錯的獲利,往往投資客都有固定配合的裝修工班,所以常常以較低的成本,把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅,坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高,以台北市為例,許多小套房月租金都高達2萬多元,但是如果是三房產品,租金頭報率反而拉低,所以,小宅收租是很受市場青睞的。
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如何 公證 租賃 契約 在 張衞航 Facebook 的最讚貼文
如何與房東/客好聚好散?
▫
衞航下午應法律扶助基金會之邀,參與警廣「聰明法寶」公益節目,分享租屋族如何保障自身權益,簡短分享如下,請有需要的朋友參考:
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租,除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單,並與身分證做比對,證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說,曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子,看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器,搬家時才知道租約上寫的是另一間,實際承租房屋家具破舊,無任何電器用品,對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例,對於沒有詳細看清楚租約條款的租客,根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方?
租約正本是不是有兩份?
內容是不是一樣?
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面?
以避免被某些無良房東設計。
▫
二、在租約條款方面:
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括:每月租金多少錢?是月繳還季繳?現金交付或轉帳?以免未來衍生爭議。
👉 押金數額,不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例,以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過,請記得要求修改,以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費,或其他公共設施更新所需分攤的費用,都要寫在租約裡,且最好有獨立單據或計算依據,以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費,或每度水電都收取過高金額,請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東,必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定,房客卻擅自轉租,甚至額外賺錢,例如:租給電信業者當基地台,一旦被發現,很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定,否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前,向租客說明由房東負責修繕項目及範圍,並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項),請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄,可以證明早已通知房東修繕),方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括:
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
▫
三、承租入住後,又該注意哪些地方?
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後,因未簽署收據,竟主張房客沒有付房租,對已付租金又無法舉證的房客而言,非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕,但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢),房客可以自行修繕,並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要,房客要取得房東同意,才可以依相關法令自行裝修,且不得損害原有建築的結構安全。
例如:有些房客為了室內使用方便,而自行拆除隔間牆,如果拆到承重牆,恐怕會損害建築結構,若造成損害勢將面臨房東求償,租約期滿回復原狀也非常麻煩,所以一定要取得房東同意,依法令辦理。
👉 如果有法定情形,例如:
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當賠償;
(2)遲付租金或費用達二個月租金,經催告仍拒繳;
(3)未經房東書面同意而轉租等,
房東都可以提前終止租約,請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後,請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後,記得請求返還押金。
要特別注意的是,很多人以為只要人搬走就可以請房東退還,但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀,因此如果沒有恢復原狀,房東可扣除費用才退還剩餘押金,但至多不能超過一個月押金。
▫
四、常聽到有些房客長期不繳房租,或人間蒸發遺留很多個人物品,如果你是房東該怎麼處理?
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約,針對未依約付租金,或租期屆滿未交還房屋的狀況,只要「載明應逕受強制執行」,就可以直接聲請執行房客的財產或所得,並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約,而房客欠租達二期以上,經催告仍不繳租金,房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理,房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡,或經聯絡還是不願意來搬個人物品,除另有約定(例如約定為廢棄物,任由房東處理)外,經房東定相當期限催告仍不取回時,房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
▫
五、如果不知道租約條款如何約定,網路上有沒有範例可以參考?
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說,有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址:https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
▫
六、遇到住宅租賃糾紛,可以尋求那些協助管道?
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛,經濟上又比較弱勢的民眾,有提供免費的法律扶助服務,歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518,如果用手機撥打請加(02),口訣是「412幫我一把」,就可以預約申請。
👉 要特別說明的是,申請法律扶助是免費的,只要預約後攜帶:
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料,
(3)案情補充資料,
經法律扶助基金會審查,確定「申請求助案件有道理」,而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾,就會指派律師提供協助,歡迎善加利用。
▫
誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識,才可以確保自己與家人的各項權益。
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